یک پژوهشگر ریسک با پیش بینی آینده بازار مسکن، وابستگی مسکن به ۷ عامل را تشریح کرد.
به گزارش پایگاه خبری بورس پرس،محمد حسین ادیب درخصوص پیش بینی آینده قیمت مسکن در کانال تلگرامی اعلام کرد: قیمت مسکن به ٧ عامل بستگی دارد و ترکیب این ٧ عامل و نه تنها یکی، قیمت مسکن را تعیین می کند.
استیگلیتز برنده جایزه نوبل در رشته اقتصاد معتقد است قیمت مسکن در کشورهای نفت خیز به قیمت نفت بستگی دارد، قیمت نفت که افزایش یافت، مسکن گران می شود و قیمت نفت که سقوط کرد، قیمت خانه ارزان می شود.
علت افزایش قیمت مسکن در ایران در دهه ٨٠ ، دوازده برابر شدن قیمت نفت از سال ٧٧ تا ٩٠ بود ، نفت از بشکه ای ٩ دلار در سال ٧٧ به ١٠٥ دلار افزایش یافت.اگر قیمت نفت ١٢ برابر نشده بود هرگز قیمت مسکن در دهه ٨٠ در این سطح افزایش نیافته بود عوامل دیگر در قیمت مسکن مؤثر بود ولی اثر افزایش قیمت نفت را نداشت.
اما افزایش قیمت مسکن به عامل دومی بستگی دارد،همیشه در سال چهارم یا پنجم افزایش قیمت نفت در ایران ، قیمت مسکن به صورت انفجاری افزایش یافته به عبارت دیگر قیمت مسکن در ایران با تاخیر چند ساله نسبت به افزایش قیمت نفت افزایش می یابد.عکس آن هم درست است ، با کاهش قیمت نفت ، بلافاصله قیمت مسکن کاهش نمی یابد بلکه رکود در بخش مسکن از سال سوم یا چهارم کاهش قیمت نفت خود را نشان می دهد، ریشه ورشکست شدن حداقل ٥٠ درصد از فعالین اقتصادی تنها عدم توجه به این نکته است.
قیمت مسکن در سال ٨١ ، ٨٦ و ٩١ به صورت انفجاری افزایش یافت و هر سه تقریبا در سال چهارم یا پنجم افزایش قیمت نفت بود ، پس اینگونه نیست که به محض افزایش قیمت نفت در ایران خانه گران شود.قیمت نفت در سال ٧٧ حدود ٩ دلار بود و سالانه افزایش یافت و در سال ٨١ به ٢٣ دلار رسید که قیمت مسکن در این سال به شدت افزایش یافت.
قیمت نفت از سال ٨١ مجددا سالانه افزایش یافت و در سال ٨٦ به ١٢٠ دلار افزایش یافت که در سال پنجم خیز دوم افزایش قیمت نفت بود، در سال ٨٦ قیمت مسکن انفجاری افزایش یافت.قیمت نفت در سال ٩١ مجددا انفجاری شد که در سال پنجم خیز سوم افزایش قیمت نفت بود.اگر در سال ٩١ که تحریم شد ، اقتصاد در سال پنجم خیز سوم افزایش قیمت نفت نبود، قیمت مسکن تا آن اندازه در این سال ، افزایش نمی یافت.
علت تاخیر افزایش قیمت مسکن در ایران با نسبت به افزایش قیمت نفت
قیمت نفت که افزایش یاف ، پول نفت را ٤ ماه بعد به ایران می دهند ، ٤ ماه هم طول می کشد تا دولت پول نفت را بین وزارت خانه ها توزیع کند و وزارت خانه ها هم ٤ ماه طول می کشد تا آن را بین مردم و شرکت ها توزیع کنند لذا یک سال طول می کشد تا در سطح کوچه و خیابان ، پول افزایش قیمت نفت توزیع شود اما رفتار مصرفی مردم بلافاصله پس از توزیع پول بیشتر نفت بین آنها تغییر نمی کند،مردم رفتار مصرفی را با تغییر دو ساله تغییر می دهند که در مجموع حداقل سه سال می شود.
مردم ایران به اقتصاد نگاهی رگرسیونی دارند که به معنای آینده مساوی است با معدل گذشته و به خصوص دو سال گذشته است.قیمت مسکن در سال ٩٠ و ٩١ در ایران ٣ برابر شد لذا رفتار مردم در سال ٩٢ مبتنی بود بر تجارب سود در ٢ سال گذشته، بنابراین در سال ٩٢ برای سرمایه گذاری در مسکن هجوم عمومی انجام شد، مردم این تصور را داشتند که قیمت مسکن در سال ٩٢ مثل سال ٩٠ و ٩١ است.
قیمت مسکن در ایران به درآمد نفت بستگی دارد و نه قیمت نفت ، لذا اگر قیمت نفت کاهش نیافت اما به هر دلیلی مثل تحریم، درآمد نفت کاهش یافت ، کاهش درآمد نفت همان اثر کاهش قیمت نفت را بر قیمت مسکن دارد،پس تا درآمد نفت به سبب تحریم کم شد درست مثل این بود که قیمت نفت کاهش یافته است.
در سال ٩١ درآمد نفت ایران به سبب تحریم نصف شد لذا انتظار می رفت در سال سوم و چهارم کاهش درآمد نفت یعنی سال ٩٥ بازار مسکن به شدت واکنش نشان دهد.اکنون معاملات مسکن در کل به ٤٠ درصد سابق کاهش یافته است،اکنون مردم بر اساس تجارب زیان گذشته به مسکن نگاه می کنند و چون هر کس طی دو سال گذشته وارد بخش مسکن شده به شدت ضرر کرده از خرید مسکن خودداری می کنند.
اشتباه مردم این است که باید بر اساس قیمت نفت یا بهتر است گفته شود مجموعه درآمد نفت در هر سال اقدام به ورود یا خروج به بخش مسکن کنند نه اینکه دو سال صبر کنند تا آثار کاهش یا افزایش قیمت نفت کاملا ظاهر شود و همه چیز فلج شود بعد اقدام کنند.
٥٠ درصد فعالین اقتصادی که اکنون دچار بحران اند کسانی هستند که در سال ٩٢ و ٩٣ با وام بانکی وارد بخش مسکن شدند و تا کنون نزدیک به پنج بار ٢٧ درصد بهره داده اند و حداقل ٣٠ درصد نیز مسکن نسبت به سال ٩١ کاهش داشته است ،این گروه به این توجه نکردند که در سال ٩١ وقتی درآمد نفت کم شد درست مثل این بود که قیمت نفت سقوط کرده و در سال چهارم سقوط قیمت نفت ، بخش مسکن وارد فرایند رکود می شود.آینده مثل دو سال گذشته نیست ، رمز شکست ٥٠ درصد از فعالین اقتصادی همین نکته است.
انتهای پیام