به گزارش پایگاه خبری بورس پرس به نقل از دنیای اقتصاد، قیمت پایه محاسبه عوارض ساخت و ساز ۹۸، دفترچه ارزش معاملاتی سال ۹۷ جدیدترین نسخه خواهد بود و قرار است این قیمتها با ضریب ۳۶ درصد اعمال شود. به این ترتیب عوارض ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش مییابد. در هفتههای اخیر نوعی عملیات روانی در بازار مسکن با چاشنی تدارک ارقام نجومی برای دریافت عوارض ساخت به راه افتاده بود.
نحوه محاسبه عوارض ساختمانی 98
از دو روز دیگر ، عملیات روانی دو ماهه ذینفعان شوک قیمت در بازار مسکن تهران برای التهابآفرینی با چاشنی عوارض ۹۸ ساخت و ساز خاتمه می یابد. تصمیم مدیریت شهری تهران در نیمه زمستان سال گذشته برای اعمال فرمول مشخص در محاسبه و تعیین تعرفه صدور پروانه ساختمانی به دلیل سکوت و ناتوانی مدیران در توضیح اصل موضوع باعث دامن زدن به یکسری شایعات تورمساز ابتدا در بازار ساخت و ساز و این اواخر در بازار معاملات خرید مسکن شد.
طی هفتههای اخیر پیشگوهای بازار مسکن با طرح موضوع افزایش دو برابری عوارض ساخت و ساز در سال جدید، جو روانی بازار ملک را تحت تاثیر قرار داد. سفتهبازهای ملکی نیز از طریق برخی واسطههای بازار معاملات مسکن با القای ترس در متقاضیان خرید، افزایش قریبالوقوع هزینه صدور پروانه ساختمانی در تهران را به معنی در پیش بودن جهش دوباره در قیمت فروش مسکن تعبیر کردند تا از این طریق هیجان خرید بهوجود بیاورند و بتوانند جلوی شکلگیری دوره ثبات قیمتی را تا حد امکان سلب کنند.
بر اساس این گزارش ، مقرر شده از دوشنبه تعرفههای جدید برای صدور پروانه ساختمانی در تهران مبنای عمل شهرداری قرار بگیرد. تعرفههای جدید در قالب عوارض ملکی سال ۹۸ با توجه به قیمت پایه محاسبه آن که همان ارزش معاملاتی املاک شهر تهران است در سطحی تعیین شده که برخلاف آنچه پیشگوهای بازار مسکن آن را تغییر نجومی نسبت به عوارض سال ۹۷ عنوان کردهاند، نه چندان شدید اما در عین حال محسوس تغییر پیدا کرده است.
عوارض ساخت مسکن در تهران بین ۱۰ تا ۲۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا میکند. بهطوری که در مناطق بالای شهر ( یک تا ۸) قرار است سطح حداکثری افزایش و در مناطق پایین شهر سطح حداقلی اعمال شود و برای محاسبه عوارض و تعرفههای صدور پروانه ساختمانی در تهران، دفترچه ۱۹۸ صفحهای ارزش معاملاتی سال ۹۷ املاک شهر تهران مبنای عمل قرار میگیرد. پیشتر قرار بود عوارض سال ۹۸ براساس دفترچه قدیمی ارزش معاملاتی املاک –دفترچه سال ۹۶- محاسبه شود.
قرار است عوارض ساخت و سازهای سال ۹۸ براساس اعمال ضریب ۳۶ درصدی نسبت به قیمتهای دفترچه سال ۹۷ که ۴۵ درصد بود، محاسبه و در پروانههای ساختمانی قید شود.
بررسیهای تحقیقاتی و میدانی از چگونگی انعکاس فرمول اصلاح شده مسیر اخذ عوارض ساختمانی از سازندهها بر وضعیت ساختوساز مسکن پایتخت در سال ۹۸ نشان میدهد، شکل اثرگذاری فرمول جدید عوارض ساختمانی بر مسیر تحولات بازار مسکن در قالب دو سناریو محتمل است.
جو روانی شکل گرفته در بازار معاملاتی مسکن پایتخت طی روزهای ابتدایی سال ۹۸ به ایجاد یک تصور نادرست از افزایش دو برابری هزینههای ساختوساز ناشی از افزایش عوارض ساختمانی شد. رمزگشایی از چگونگی اعمال ضرایب بر فرمول جدید محاسبه عوارض ساختمانی نشان میدهد فرضیه التهاب قیمتی در بازار مسکن از این محل به واقعیت نزدیک نیست چرا که سهم عوارض ساخت و ساز از هزینه ساخت مسکن حدود ۱۰ درصد و از قیمت فروش مسکن در کل شهر تهران حدود ۷. ۲ درصد است. بنابراین افزایش محسوس عوارض ساخت (نه نجومی) چنانچه جو روانی بازار ملک از کنترل پیشگوها خارج شود نمیتواند اثر چندانی روی تورم ملکی داشته باشد.
زمستان سال گذشته شورای شهر تهران، فرمول محاسبه عوارض ساختمانی را با دو هدف ایجاد شفافیت و واقعیسازی نرخ پایه عوارض، تغییر و بهروزرسانی کرد. بر مبنای این تصمیم بنا شد از ابتدای سال جاری سازندهها برای اخذ جواز ساختوساز از شهرداری تهران از طریق فرمت جدید تعریفشده اقدام کنند.
یکی از مهمترین تغییرات اعمال شده در فرمول جدید به روزرسانی تعرفه ارزش معاملاتی املاک بهعنوان پایه انواع ساختوساز بود. اعضای شورای شهر در قالب مصوبه عوارض ارزش بهینه قانونی ناشی از طرحهای توسعه شهری و ساخت پارکینگ محلهای تصمیم گرفتند برای محاسبه عوارض ساختمانی در سال ۹۸، ارزش معاملاتی املاک بر مبنای دفترچه معاملاتی جدید اعمال شود.
به این ترتیب در سال ۹۸، پایه انواع عوارض ساخت و ساز (ارزش معاملاتی املاک) که توسط کمیسیونی در سازمان امور مالیاتی تعیین و در قالب دفترچه تقویم املاک منتشر میشود از سال ۹۳ به سال ۹۷ تغییر کرد. بهروزرسانی نرخ پایه عوارض ساختمانی سبب شد تا میانگین ارزش معاملاتی املاک در فرمول پایه محاسبه عوارض ساختوساز از حدود ۳۶ هزار تومان برمبنای دفترچه معاملاتی سال ۹۳، به حدود ۸۰ هزار تومان برسد.
هرچند براساس قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم در سال ۹۶ بنا بود ارزش معاملاتی املاک معادل ۲ درصد میانگین قیمت روز املاک در شهر تهران شود اما با توجه به افزایش قیمت مسکن طی یک سال اخیر این نسبت در حال حاضر برقرار نیست. اما مهمترین نتیجه تغییر پایه ارزش معاملاتی املاک در فرمول عوارض ساختمانی آن است نرخ انواع عوارض ساختوساز شامل کاربری، پذیره، بنا و... بهروز و واقعی و تا حدودی متناسب با ارزش روز املاک خواهد بود.
علاوه بر این، امکان محاسبه ساده و شفاف عوارض تراکم مازاد، محاسبه عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری مطابق با وضعیت منطقه و شرایط ملک و عوارض حذف پارکینگ در فرمول جدید با تحول اساسی مواجه شدهاند. به این معنا که برخلاف گذشته به دلیل گنگ و نامفهوم بودن فرمول عوارض ساختمانی، امکان محاسبه ساده و شفاف رقم ریالی عوارض برای سازندهها وجود نداشت. اکنون شهرداریهای مناطق مکلف به محاسبه نرخ عوارض براساس یک فرمول یکسان و واحد شدهاند.
براساس این الگو، عوارض ساختوساز برای ساختمانهای ۳ تا ۶ طبقه بین ۵. ۲ تا ۲. ۶ برابر ارزش معاملاتی املاک در هر مترمربع محاسبه خواهد شد و برای ساختمانهای از ۶ طبقه بیشتر، به ازای هر طبقه ضریب نیم واحد برای بهای عوارض اضافه میشود. پیش از این ارقام پرداختشده از سوی سازندهها به شهرداریهای مناطق بابت صدور مجوز ساختمانی به حجم تخلفات و توان رایزنی و مذاکره با مراجع صدور پروانه ساختمانی بستگی داشت.
بررسیها از سهم عوارض ساختمانی از مجموع هزینههای ساختوساز یک آپارتمان مسکونی در هر مترمربع نشان میدهد تا پایان سال گذشته هزینه عوارض ساختمانی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از هزینههای ساختوساز در مناطق مصرفی شهر تهران را تشکیل میداد، اما با اعمال فرمول جدید محاسبه عوارض ساختمانی این انتظار از سوی فعالان ساختمانی وجود داشت که سهم این عوارض از مجموع هزینههای ساختوساز افزایش پیدا کند.
نظر کارشناسان
کارشناسان شهری معتقدند، شکل جدید محاسبه عوارض ساختمانی در دو سناریو قابل بررسی است. سناریوی اول احتمال افزایش قیمت ساختوساز وبه تبع آن مسکن ناشی از افزایش هزینههای ساختوساز از محل بهروزرسانی نرخ پایه عوارض ساختمانی است. به این معنا که به دلیل افزایش ۵۰ درصدی میانگین ارزش معاملاتی در دفترچه تقویم املاک سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶، هزینه عوارض ساختمانی برای سازندهها نسبت به سال گذشته با افزایش قابل توجهی مواجه خواهد شد و به تبع آن ردپای افزایش هزینههای ساخت و ساز از این محل بر قیمت مسکن مشاهده میشود.
طبق برآورد سازندههای مختلف در مناطق شهر تهران، هزینه عوارض ساختمانی از مجموع هزینههای ساختوساز برای یک آپارتمان مسکونی متعارف بهطور میانگین بین ۸۰ تا ۳۰۰ هزار تومان است. برخی از فعالان بازار معتقدند افزایش نرخ پایه عوارض ساختمانی برای سال ۹۸ میتواند بخشی از هزینه ساخت که جزو کوچکی در مقابل هزینه تامین مصالح ساختمانی را دارد افزایش دهد.
تحقیقات میدانی از وضعیت بازار معاملاتی مسکن حاکی از آن است که به دلیل عملیات روانی پیشگوها، فعالان بازار تحت تاثیر سناریوی اول قرار گرفتهاند. بهطوریکه بخش عمده متقاضیان در جستوجوی خرید ملک با این فرضیه از سوی فعالان بازار مواجه میشوند که احتمال اثرگذاری نرخ عوارض ساختمانی بر مبنای فرمول جدید بر قیمت مسکن در ماههای آتی از سال ۹۸ جدی و چشمگیر خواهد بود. جو روانی در حال شارژ از سوی گروهی از فعالان بازار مسکن در حالی طی روزهای ابتدایی سال جاری ایجاد شده که تعیین ضرایب جدید برای ارزش معاملاتی املاک سبب شده تا نرخ عوارض ساختمانی برای سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ با تغییر چندانی مواجه نشود.
اما سناریوی دوم به شکل اثرگذاری محسوس بر وضعیت بازار ساختوساز مطرح شده است. برخی از کارشناسان اقتصاد شهری با توجه به تغییر ضریب اعمال شده در فرمول ارزش معاملاتی املاک عنوان میکنند به دلیل افزایش دو برابری قیمت مسکن طی یک سال گذشته و ثابت باقی ماندن هزینههای عوارض ساختمانی از مجموع هزینههای ساختوساز نسبت به سال گذشته تغییر چشمگیری در مسیر بازار ساختوساز به وجود نخواهد آمد. با این حال برخی سازندههای ساختمانی با رد این فرضیه عنوان میکنند برخی فاکتورهای فیش جواز ساخت همچون حذف تخفیف پرداخت نقدی عوارض و افزایش جرایم مربوط به تخلفات ساختمانی در پایان سال گذشته هزینه عوارض ساختمانی را با رشد چند درصدی مواجه کرده و به این ترتیب این فرضیه کاملا قابل اتکا نیست.
نکته مهم آنکه یکی از پیشبینیهای مدیریت شهری برای اعمال نرخ جدید ارزش معاملاتی املاک در فرمول محاسبه عوارض ساختمانی جبران کسری احتمالی منابع درآمدی شهرداری به دلیل رکود مسکن از این محل بود. به این معناکه اگرچه با توجه به رکود احتمالی پیش آمده تیراژ ساختوساز کاهش و به تبع آن درآمد حاصل از این محل برای صدور مجوزهای ساختمانی برای شهرداری در سال جاری با کاهش مواجه میشود اما در مقابل بهدلیل افزایش نرخ پایه عوارض این کسری تا حدودی جبران شود. چراکه بخش عمده منابع نقدی شهرداری برای اداره پایتخت از محل اخذ انواع عوارض ساختمانی تامین میشود.
با بررسی هر دو سناریو به نظر میرسد آنچه از میزان اثرگذاری فرمول جدید محاسبه عوارض ساختمانی بر وضعیت بازار مسکن قابل وقوع باشد یک حالت مابین خفیف و شدید است. به این صورت که اگرچه اثرگذاری فرمول جدید عوارض ساختمانی بر هزینههای ساختوساز محتمل است اما این اثرگذاری به معنای ایجاد یک التهاب و جهش قیمتی نیست. به ویژه آنکه اگر مدیریت شهری با اقدام به موقع و اطلاعرسانی هدفمند به فعالان و سازندهها و همینطور شهروندان بتواند جو روانی ایجادشده در بازار معاملاتی مسکن را مدیریت کند.
انتهای پیام