به گزارش پایگاه خبری بورس پرس ،در شرایطی که صاحبان خانه‌های خالی جزء اقشار پردرآمدی محسوب می‌شوند که با وجود کسب‌وکار پردرآمد ساخت‌ و ساز همچنان فرار مالیاتی دارند اما تاکنون هیچ اقدام عملی قاطعی برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی صورت نگرفته است.

سهم اندک مالیات بر خانه‌های خالی در حالی است که از نگاه برخی از کارشناسان، وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش درآمدهای مالیاتی کمک کند. اما از نگاه برخی دیگر از کارشناسان اجرای این قانون قابلیت اجرا ندارد.

علی‌اکبر عرب‌مازار درباره تأثیر مالیات بر خانه‌های خالی به روزنامه شرق گفت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال‌های گذشته چند بار وضع و چند بار لغو شد. بنابراین اجرای این قانون قابلیت اجرا ندارد.از آنجا که سازمان مالیاتی اطلاعات کاملی نسبت به مسکن‌های خالی ندارد، این قانون نمی‌تواند اجرا شود.

وی اضافه می‌کند: مسئله دیگر این است که افراد به‌راحتی می‌توانند فرار مالیاتی داشته باشند ضمن اینکه دولت اطلاعات کاملی نسبت به مسکن‌های پر و خالی ندارد.عمدتا اطلاعات شهری ناقص است و با این سیستم ناقص نمی‌توان طرح کلی را پیاده کرد. هر زمان که دولت بتواند طرح مالیاتی کل را که مصوب سال ٥٢ بوده و در همه کشورها اجرا شده، اجرائی کند، می‌تواند اطلاعات دارایی‌های املاک تمام آحاد را در اختیار داشته باشد. در این صورت مشخص می‌شود هر فرد در تهران چه تعداد خانه خریداری کرده است.

عرب مازار با بیان اینکه طرح مالیات بر خانه‌های خالی، در دفعه‌های قبل هم به دلیل تبعیض مالیاتی ناموفق ماند، گفت: به عنوان مثال، در دوره‌های قبل یک حوزه مالیاتی خانه‌ای را شناسایی می‌کرد اما خانه کناری خالی بود و مالیات پرداخت نمی‌کرد. این موضوع موجب اعتراض مردم شد و اعتراض موجب لغو آن شد و عده‌ای متضرر شدند. قانون مالیات بر خانه‌های خالی زمانی مؤثر و قابلیت اجرا دارد که بدون تبعیض اجرا شود. اما هنوز سندها تک‌برگی نشده است. به هر صورت منطق قانون باید عقلایی باشد.

مالیات ابزاری برای مقابله با سوداگران

مالیات علاوه بر اینکه منبع درآمد محسوب می‌شود، می‌تواند به صورت یک ابزار مدیریت اقتصادی توسط دولت مورد استفاده قرار گیرد. یکی از خاصیت‌های این ابزار، مقابله با سوداگری در بازار است. عدم عرضه خانه‌های خالی از سوی مالکان به بازار مسکن، آن هم در شرایط عدم تعادل این بازار یکی از مصادیق فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن است.

از این رو وضع مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزاری تنظیم‌گر برای مقابله با این نوع فعالیت سوداگرانه و بهبود مدیریت بازار مسکن امری ضروری و اجتناب‌پذیر است. ضمن اینکه این منبع مالیاتی می‌تواند به افزایش درآمدهای مالیاتی و به‌تبع آن ارتقای خدمات عمومی دولت به آحاد جامعه کمک کند. بر این اساس، در اصلاحیه اخیر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ٩٤ در قالب ماده (٥٤) مکرر، مالیات بر مستغلات مسکونی (خانه‌های خالی) وضع شد.

چالش مالیات بر خانه‌های خالی

مالیات بر خانه‌های خالی تا پایان سال ٨٠ به موجب مواد (١٠) و (١١) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ٦٦ اخذ می‌شد اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرائی آن به‌ویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال ٨٠ لغو شد. این اشکالات موجب فراتررفتن هزینه وصول این نوع مالیات در مقایسه با درآمدهای وصولی آن شد، ضمن اینکه دستیابی به اهداف موردنظر در وضع آن (عرضه خانه‌های خالی به بازار در راستای کاهش اجاره‌بها) را با چالش مواجه کرد.

براساس محاسبات صورت‌گرفته ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه‌های خالی در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال ٩٧) رقمی معادل 300 میلیارد تومان بوده است. یکی از دلایل پایین‌بودن ظرفیت مالیاتی، اختلاف قابل‌توجه ارزش اجاری تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک است (حدود یک‌سوم ارزش اجاری روز). بدیهی است در صورت رفع این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول آن به 900 میلیارد تومان افزایش خواهد یافت. یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرای این نوع مالیات، مقوله شناسایی خانه‌های خالی است.

در راستای رفع این چالش، بر ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان در 6 ماه پس از تصویب آن تأکید شده است. با این حال، تاکنون این سامانه توسط وزارت راه راه‌اندازی نشده است. همچنین با توجه به اینکه در ماده مذکور بر نقش ویژه شهرداری‌ها و دیگر دستگاه‌های دارنده اطلاعات مستغلات مسکونی تأکید نشده و مسئولیت اصلی ایجاد سامانه برعهده وزارت راه است، بنابراین به نظر می‌رسد حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه اطلاعاتی نیز چالش مربوط به شناسایی خانه‌های خالی تا حدود زیادی باقی بماند.

یکی‌دیگر از چالش‌های اجرای این نوع مالیات، ابهامات اجرائی آن از جمله عدم تعریف خانه خالی در حکم ماده ٥٤ مکرر قانون مذکور است. به‌طوری‌که براساس حکم این ماده، خانه‌هایی که به‌دلیل نداشتن شرایط اسکان (همانند خانه‌های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه داشته می‌شوند، مشمول پرداخت مالیات خواهند شد که این امر علاوه بر ایجاد اختلاف میان مؤدیان و سازمان امور مالیاتی به‌نوعی ناعدالتی مالیاتی را در پی خواهد داشت.

یکی‌دیگر از موارد ابهامی موضوع، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستقل مسکونی استیجاری موضوع تبصره (١١) ماده (٥٣) قانون مذکور است. به موجب این حکم، آپارتمان‌های کمتر از ١٥٠ مترمربع در تهران و کمتر از ٢٠٠ مترمربع در سایر شهرها از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند که منطقا این معافیت نیز در مورد خانه‌های خالی موضوعیت ندارد.

وضعیت خانه‌های خالی

وزارت اقتصاد دربخشی از این گزارش، اشاره‌ای هم به وضعیت خانه‌های خالی کرده است. براین‌اساس، تعداد واحدهای مسکونی خالی از ٦٣٣هزار واحد در سال ٨٥ به ١.٦ میلیون واحد در سال ٩٠ و ٢.٦ میلیون واحد در سال ٩٥ افزایش یافته که این میزان افزایش در فاصله سال‌های ٨٥ تا ٩٥ حاکی از متوسط رشد سالانه خانه‌های خالی معادل ١٧ درصد است.

این روند افزایشی در شرایطی است که تعداد واحدهای مسکونی در این دوره با متوسط رشد سالانه‌ای معادل ٣.٧ درصد از ١٥.٩ میلیون واحد مسکونی در سال ٨٥ به ١٩.٩ میلیون واحد در سال ٩٠ و ٢٢.٨ میلیون واحد در سال ٩٥ افزایش یافته است. نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ٩٥ معادل ١١.٦ درصد و حدود 3 واحد درصد بالاتر از میزان کشوری آن است.

برآیند اختلاف قابل‌توجه نرخ خانه‌های خالی یا همان نسبت تعداد خانه‌های خالی در سال ٩٥ (حدود ٤٩٠ هزار واحد مسکونی خالی)، رتبه نخست از این بابت را به خود اختصاص داده است. بررسی روند خانه‌های خالی در سال‌های ٨٥ تا ٩٥ حاکی از آن است که نرخ واقعی این خانه‌ها از رقم ٤.٢ درصد در سال ٨٥ به ٨.٣ درصد در سال ٩٠ و ١١.٣ درصد در سال ٩٥ افزایش یافته است. براین‌اساس در شرایط حاضر بازار مسکن، مداخله دولت در این بازار از طریق مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزار تنظیم‌گری در مدیریت بازار مسکن امری ضروری است.