تمدید خودکار اجارهنامهها دارای پنج نقطه ضعف مهم و ابهام بوده و ممکن است منجر به دعواهای حقوقی بین موجر و مستاجر شود.
به گزارش پایگاه خبری بورس پرس به نقل از دنیای اقتصاد با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و نیز فرارسیدن فصل نقل و انتقال و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی، تعیین سقف اجاره‌‌بها و نیز استثنائات و مشوقات مربوطه در قالب دو ماده عنوان شده و قرار است همزمان با شروع فصل تابستان عملیاتی شود.
براساس این گزارش، بررسی مفاد منتشر شده توسط دولت دارای پنج نقطه ضعف برجسته یعنی سه ناحیه مشکل ساز برای موجر و ابهام دو اختیار همیشگی مستاجر است و به نظر می‌‌رسد اصلاح فوری آن برای کاهش حجم پرونده‌های مربوط به اختلافات حقوقی شکل گرفته به دنبال وضع این ضوابط ضرورت دارد.
سه مانع فروش خانه‌های استیجاری
این اشکالات در ماده دوم بسته حمایتی یعنی موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجارهنامهها است. بر اساس این ماده در صورت فروش ملک مورد اجاره توسط مالک، ثبت قرارداد فروش در سامانه ثبت معاملات املاک، ثبت و دریافت کد رهگیری همچنین ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان، تمدیدی قرارداد اجاره با مستاجر می‌تواند لغو شود.
این بند در وهله اول با توجه به ایجاد سه مانع برای موجر و اخلال در فرآیند فروش ملک اشکال دارد. از یک‌‌سو به طور کلی ملک فروشی با مستاجر چندان مورد استقبال خریدار قرار نگرفته و بسیاری ترجیح می‌دهند نسبت به خرید واحدهایی اقدام کنند که دردسر احتمالی مذاکره با مستاجر برای تخلیه یا در صورت تمایل، اعمال رقم جدید اجاره‌‌بها را نداشته باشند. گروهی از خریداران نیز قصد سکونت در ملک خریداری شده را دارند. در نتیجه فروش ملک بدون داشتن حکم تخلیه مشکل ساز می‌شود و یا حتی عدم همکاری لازم مستاجر با موجر برای بازدید ملک ممکن است امکان فروش را کاهش دهد.
مانع دوم، مسئله تعمیر و بازسازی قبل از فروش است و با توجه به حضور مستاجر در ملک، امکان آن وجود ندارد.
مانع سوم مربوط به مشکل اولیه‌‌ای خریداران است. خرید خانه با مستاجر به منزله پذیرش این ریسک عدم تخلیه ملک توسط مستاجر است. در بندی از ماده دوم قید شده در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی شورای حل اختلاف نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد امکان خودداری از تمدید قرارداد با وی برای موجر وجود دارد و همین ارجاع به شوراهای حل اختلاف ناگزیر به طی یک فرآیند قضایی و زمان‌بر است.
اشکال دیگر، سکونت مالک در واحد است. این موضوع نیز منوط به آن است که اولا مالک صرفا دارای همین واحد مسکونی در شهر مورد نظر باشد و ثانیا نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی شورای حل اختلاف برسد. همچنین عنوان شده در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار، ارائه کرده و رای مراجع قضایی صرفا برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.
مشکل دیگر، اجازه عدم تمدید موجر با مستاجر در صورت ازدواج رسمی فرزند وی و تشخیص مرجع قضایی برای سکونت در واحد مورد اجاره است. فرآیند اثبات اینکه مالک قصد دارد واحد مسکونی را در اختیار فرزند قرار دهد، کاملا گنگ است و افزون بر این طی فرآیند قضایی برای استفاده از حقوق طبیعی هر مالک مانند اختصاص ملک به سکونت فرزند، نوعی مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره محسوب شده و حتی می‌تواند به انصراف برخی مالکان از حضور در بازار اجاره بینجامد.
دو ابهام درباره اختیار مستاجرها
دو مورد ابهامات اختیار مستاجرها، یکی اخذ پروانه ساختمانی توسط مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر از مراجع ذی‌‌ربط و دوم خودداری مستاجر از پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌‌بها در چارچوب سقف مشخص.
وجود دو ابهام درباره اختیار بدیهی مستاجر از نقاط ضعف پنج‌‌گانه ضوابط مذکور، با وجود نیت مثبت سیاست گذار از ارائه این بسته است. به‌طور طبیعی مستاجران نسبت به اینکه آیا قصد ادامه سکونت در ملک مورد نظر را دارند یا نه؟ و نیز اینکه آیا تمایلی به تبدیل اجاره‌‌بها با فرمول متفاوت یا به اصطلاح وزن متفاوتی از مبلغ رهن و اجاره ماهانه دارند؟ حق تصمیم‌گیری دارند. اما در متن قانون حمایت از مستاجران این دو موضوع با ابهام همراه است.
به عنوان مثال در صورت توافق موجر و مستاجر درباره تمدید در چارچوب مشخص شده اما تمایل مستاجر برای افزایش ودیعه بجای اجاره ماهیانه، سرنوشت قرارداد در این صورت نامشخص است. در بسته حمایت از مستاجران اشاره‌‌ای به این موضوع نشده که اگر قرار است فرمول و نسبت رهن و اجاره با وجود رعایت سقف تغییر کند، حق طبیعی تبدیل برای مستاجر به چه نحوی قرار است ایفا شود؟
ابهام دیگر مربوط به خاتمه دادن قرارداد اجاره توسط مستاجر است. طی این ماده در صورت عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌‌بها معادل نرخ‌‌های مصوب توسط مستاجر، امکان پایان دادن به قرارداد وجود دارد. اما به‌طور کلی در متن ضوابط به صراحت به این موضوع اشاره نشده که مستاجر در هر صورت این اختیار را دارد که به قرارداد خود پایان دهد و از تمدید خودداری کند. در این مورد دو نظر متفاوت وجود دارد.
کارشناسان حقوقی معتقدند این بسته در زمره قوانین حمایتی به شمار می‌‌آید و تنها در زمانی کارکرد دارد که مستاجر نیاز به حمایت داشته باشد. در این صورت اگر وی قصد جابه‌‌جایی و عدم تمدید قرارداد داشته باشد به حمایت قانونی نیازی ندارد.
به اعتقاد فعالان بازار اجاره مسکن باید برای پیشگیری از مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره به صراحت به این موضوع در متن بسته اشاره شود. کما اینکه در غیر این صورت ممکن است در موارد خاص برخی موجران با اصرار نسبت به ادامه سکونت مستاجر به واسطه ضوابط تمدید خودکار از پرداخت مبلغ ودیعه مستاجر خودداری و وی را ناگزیر به طی فرآیند قضایی در شوراهای حل اختلاف برای استفاده از اختیار بدیهی برای پایان دادن به قرارداد اجاره کنند.
تلگرام اصلی بورس پرس : t.me/boursepressir
انتهای پیام